Dostať sa k hypotéke už bude náročnejšie

Pokles úrokových sadzieb zvýšil apetít Slovákov kupovať nehnuteľnosti na dlh. Tí, ktorí si na vlastnú strechu nad hlavou ešte len chcú požičať, budú musieť akceptovať nové pravidlá ich poskytovania. A „nové“ v tomto prípade znamená „prísnejšie“.

Pokles úrokových sadzieb zvýšil apetít Slovákov kupovať nehnuteľnosti na dlh. Tí, ktorí si na vlastnú strechu nad hlavou ešte len chcú požičať, budú musieť akceptovať nové pravidlá ich poskytovania. A „nové“ v tomto prípade znamená „prísnejšie“.

Dôvodom je opatrenie Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré po počiatočnom odklade začalo platiť v mesiaci marec. Pre bankový sektor nie je jeho obsah veľkým prekvapením – väčšinu z pravidiel obozretného úverovania spĺňajú už viac ako dva roky. Rozdiel je v tom, že dosiaľ mali len podobu odporúčania, ktorého plnenie nebolo vymáhateľné zákonom. Dnes to už neplatí: pravidlá sú súčasťou zákona o úveroch na bývanie a opatrenie regulátora bankového sektora im dáva konkrétny obsah.

Do nových pravidiel pri poskytovaní hypotekárnych úverov sa však od začiatku marca dostali aj novinky, na ktoré si banky – a najmä ich klienti – ešte len budú musieť zvyknúť. Ich spoločný odkaz je jednoduchý: hypotekárny úver nie je bežný finančný produkt. Ak ho niekto bude chcieť využívať, bude musieť preukázať, že na to má.

Povinná rezerva

Jednou z mála skutočných noviniek v pravidlách poskytovania hypotekárnych úverov je povinnosť bánk skúmať, koľko ich klientom ostane po zaplatení všetkých „výdavkov na peňažné záväzky“. Zjednodušene: aká suma im mesačne ostane k dispozícii po zaplatení toho, čo zaplatiť musia. Vrátane záväzkov, ktoré vzniknú napríklad použitím kreditnej karty. Spozornieť by však mali aj tí, ktorí síce žiadny úver ešte nečerpajú, no od banky majú povolené ísť na bežnom účte do mínusu. Ak ich limit (na kreditnej karte alebo na štandardnom účte) predstavuje 1 000 eur, banka na nich bude hľadieť tak, akoby mesačne museli splácať najmenej 3 % z tejto sumy. Bez ohľadu na to, či klient tieto možnosti reálne využíva.

Až dosiaľ platilo, že nedotknuteľnou bariérou pri posudzovaní schopnosti splácať bola úroveň životného minima. Od marca bude musieť hypotekárnym dlžníkom ostať navyše aj finančná rezerva. Do konca júna predstavuje jej výška 5 % z príjmu, v druhom polroku tohto roka 10 % z príjmu, od januára 2018 už 15 % a od júla toho istého roka 20 %, čo je konečná úroveň vyžadovanej finančnej rezervy. Dve praktické upozornenia: výška rezervy sa počíta ako určené percento z rozdielu skutočného príjmu a životného minima. Po druhé: povinné percento ostáva pre budúcnosť nemenné. Ak niekto požiada o hypotekárny úver do konca júna 2017, banka bude od neho vyžadovať 5 % rezervu. Kto bude chcieť novú hypotéku v prvom polroku 2018, bude povinný splniť kritérium 15 % rezervy.

Požiadavka na finančnú rezervu sa zatiaľ týka len hypotekárnych úverov, v budúcnosti by sa však mala rozšíriť aj do oblasti spotrebných úverov. To všetko s ambíciou ochrániť ľudí pred tým, aby si na plecia brali príliš veľké bremeno dlhov. Skúmanie toho, koľko ľuďom ostane po zaplatení mesačných záväzkov, môže niektorým urobiť škrt cez rozpočet. Ak by im splátka hypotéky nevychádzala, riešením bude len zníženie požadovaného úveru, prípadne predĺženie splatnosti hypotéky.

Pri posudzovaní bonity budú banky u svojich klientov skúmať príjem minimálne za predchádzajúcich šesť mesiacov. Ak niekto získa nové, lukratívne zamestnanie krátko pred podaním žiadosti o hypotéku, pre banku ešte nebude automaticky dôveryhodný – do výpočtu jeho bonity bude vstupovať aj predchádzajúci príjem (i keby bol nulový). Zjednotenie tohto procesu preto môžu negatívne pocítiť ľudia s novou prácou. Alebo nadštandardní fluktuanti.

Veľké úvery

Novú podobu dostali od začiatku marca aj „veľké“ úvery, teda tie, ktoré sa svojou sumou blížili k hodnote založenej nehnuteľnosti. Presnejšie: úvery, ktorých výška presahuje 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. NBS pre ne určila limity: do konca júna nesmie ich podiel na všetkých poskytnutých hypotékach presiahnuť 50 %, po júli bude maximom 40 % úroveň. No nie každá nehnuteľnosť bude pre banky „typickou“ nehnuteľnosťou. Populárne apartmány v ponukách developerov, ktoré sa na bývanie využívajú len občasne, môžu ísť s cenou nadol – pre banky sú to totiž nebytové priestory, a hoci v nich niekto plánuje z času na čas bývať, získať hypotéku na takýto apartmán nebude to isté ako úver na byt. Podľa nových pravidiel budú môcť klienti bánk počítať nanajvýš s osemročným úverom. Zaplatiť v takom krátkom období apartmán si nebude môcť dovoliť každý, čo sa pravdepodobne podpíše aj na dopyte po tomto type rekreačného bývania.

Obmedzenie „veľkých“ hypoték znamená, že žiadatelia o úver zaručený nehnuteľnosťou si budú musieť zabezpečiť ďalšie finančné zdroje. Vlastné alebo cudzie. Citeľné to môže byť najmä pre tých, ktorí budú chcieť kupovať nehnuteľnosti v Bratislave, kde sú ceny najvyššie. Je možné, že bonitným klientom banky ponúknu alternatívu a k hypotéke „pribalia“ aj spotrebný úver s vyšším úročením.

Zdieľať článok

Analýza mojich financií

Chcem kariéru v Partners Group SK