NBS: Ceny bytov rastú neprimerane rýchlo
Ceny nehnuteľností na Slovensku prepisujú historické štatistiky. Dopyt po nich je taký silný, že trh s bytmi už začína ignorovať ekonomický vývoj v krajine. Centrálna banka dvíha varovný prst.
Dôvody, prečo ceny nehnuteľností v posledných rokoch silno rastú, nie sú žiadnym rébusom. Ekonomické štatistiky prezrádzajú, že počet ľudí bez práce je na slovenské pomery veľmi malý a bankové domy môžu vďaka nízkym úrokovým sadzbám poskytovať výhodné úroky na hypotekárnych úveroch. Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) je však rast cien nehnuteľností taký výrazný, že nezodpovedá tomu, čo sa v ekonomike reálne deje.
Neúmerný nárast cien je na trhu s nehnuteľnosťami záležitosťou predovšetkým posledných mesiacov. Centrálna banka to dokumentuje výsledkami vlastného modelu, ktorý odhaduje tzv. fundamentálnu cenu nehnuteľností. „V roku 2018 rástli ceny bytov rýchlejšie, než naznačovali ekonomické fundamenty. Po prasknutí cenovej bubliny na trhu bývania v období 2008 – 2009 sa ceny bytov na Slovensku do veľkej miery vyvíjali v rovnováhe s počtom pracujúcich, ich disponibilnými príjmami, úrokovými sadzbami a rastúcou zadlženosťou. (…) Napriek postupnému rastu odhadovanej fundamentálnej ceny od roku 2013 začali skutočné ceny bytov pomaly predbiehať odhadovanú úroveň podľa fundamentov. Platí to najmä pre rok 2018 a začiatok roka 2019,“ napísala centrálna banka v poslednej Správe o finančnej stabilite.
Rast neprekvapuje, tempo áno
Práve v posledných mesiacoch sa už rast cien na trhu s nehnuteľnosťami vymyká tomu, čomu zodpovedal roky predtým: počtu pracujúcich ľudí, vývoju ich miezd, dlhov i úrokovým sadzbám. „Je pozoruhodné, že hoci v tomto období prebiehal rast fundamentov aj pokles úrokovej sadzby na úvery na bývanie a odhad fundamentálnej ceny neustále rástol, aktuálne ceny bytov rástli rýchlejšie,“ upozorňuje centrálna banka. Inými slovami – to, že ceny bytov idú nahor, prekvapením nie je. To, ako prudko, už áno.
Dopyt po nehnuteľnostiach nie je regionálnou záležitosťou, nákupný apetít cítiť v celej krajine. „Rastový trend cien bytov je naďalej prítomný vo všetkých krajoch a typoch bytov. Priemerné tempo rastu cien za štvorcový meter na Slovensku sa už tri roky stabilne pohybuje v intervale od 7 do 13 %,“ tvrdí analýza NBS.
Niet divu, že za takýchto podmienok už Slováci nevnímajú realitný trh len ako miesto, ktoré uspokojí ich potrebu po bývaní. Čoraz viac ľudí o ňom uvažuje aj pri hľadaní vhodnej investície pre svoje úspory. Na porovnanie – na termínovaných vkladoch s ročnou viazanosťou ponúkajú tri najväčšie bankové domy podľa portálu Finančný kompas zhodnotenie od 0,01 do 0,05 % ročne. Dvojciferný rast, ktorý hlási trh s nehnuteľnosťami, je akoby z iného finančného vesmíru.
Ponuka porastie
Nakupovať byty s vidinou dvojciferného ročného zhodnotenia by však podľa dokumentu centrálnej banky mohlo byť riskantné rozhodnutie. NBS totiž očakáva, že nerovnováha medzi dopytom a ponukou na trhu práce by sa mala zmierniť už v blízkej budúcnosti, najmä v hlavnom meste. „Na trhu novostavieb je plánovaný zaujímavý počet projektov, avšak dôležité bude, ako sa tieto projekty podarí umiestniť na trh. Aktuálna zásoba nových projektov na obdobie najbližších rokov má potenciál zvýšiť ponuku voľných bytov a zmierniť zvyšujúci sa tlak na ceny novostavieb,“ pripomína centrálna banka. Jej odhad je len všeobecný, pretože uspokojovanie nákupného nadšenia Slovákov závisí od viacerých faktorov – od ekonomického vývoja cez sentiment developerov, priebeh schvaľovacích procesov až po dostupnosť stavebných kapacít.
O niečo konkrétnejšie sú modelové prepočty NBS: „Simulácia na roky 2019 – 2021 naznačuje, že aktuálny trend dvojciferného rastu cien by bol v súlade s fundamentmi iba za predpokladu extrémneho rastu počtu pracujúcich a ďalšieho poklesu úrokových sadzieb.“ Ceny bytov by teda mali ísť aj v blízkej budúcnosti nahor, nie však tak prudko ako v poslednom roku. Vysvetlením je fakt, že niektoré z faktorov, ktoré majú na nehnuteľnosti vplyv, už narazili na svoje mantinely. „Ťažko predpokladať pokles úrokových sadzieb na úvery na bývanie alebo pokles miery nezamestnanosti ako v rokoch 2017 – 2018,“ podčiarkuje centrálna banka.
Hoci je jej analýza opatrnejšia pri očakávaniach ďalšieho rastu cien realít, nevylučuje ani scenár, pri ktorom by šli ceny bytov nahor porovnateľne s tým, čo vidíme v posledných rokoch. Ak by sa naplnil, znamenalo by to ešte väčšiu odchýlku reálnych cien od fundamentálnych. „Simulované nadhodnotenie cien bytov na prelome rokov 2020/2021 by bolo porovnateľné so situáciou v prvom štvrťroku 2008, keď ceny bytov dosiahli dovtedy najvyššiu úroveň,“ pripomína analýza.
Aupark Tower
Einsteinova 3541/24
851 01 Bratislava
