Nehnuteľnosti sú opäť rekordne drahé. Dôvod na pokles chýba

Globálna pandémia koronavírusu postihla všetky segmenty ekonomiky. Niektoré poznačila len čiastočne, iné paralyzovala nadlho. Jeden z prvých, ktorý sa otriasol z krízy, bol realitný trh.

Ceny domov a bytov čiastočne pripomínajú dianie na vyspelých burzách. Ak by ste nevenovali pozornosť tomu, čo sa dialo v prvom polroku, krízové obdobie by ste ani nepostrehli. „Ceny nehnuteľností na Slovensku sa doťahujú na maximá spred finančnej krízy,“ tvrdí v júlovej analýze realitného trhu Inštitút finančnej politiky (IFP) pri ministerstve financií. Dôvodom jej vypracovania bola otázka, ktorá je dôležitá pre každého, kto chce nehnuteľnosť kupovať alebo predávať: Rástli ceny nehnuteľností pred koronakrízou nad možnosti slovenskej ekonomiky? Kladná odpoveď by totiž mohla znamenať existenciu bubliny, ktorá by mohla spľasnúť.

Bublinu neukazuje žiadny indikátor

Dokument IFP používa pre analýzu cenového vývoja na trhu s nehnuteľnosťami tri rôzne indikátory. Ani jeden z nich nedáva dôvod na radosť tomu, kto by očakával výraznejší cenový pokles. „Ceny nehnuteľností na Slovensku boli koncom roka 2019 len mierne nad rovnovážnou úrovňou. Všetky použité metódy ukazujú podobný priebeh vývoja cien nehnuteľností a ani jedna nepoukazovala na výrazné prehrievanie na trhu s nehnuteľnosťami,“ zdôrazňuje analýza. No nie vždy tomu bolo tak – indikátory ukazujú, že k výraznému odchýleniu cien nehnuteľností došlo pred viac ako desiatimi rokmi, keď svet zachvátila globálna finančná kríza. „Po spľasnutí cenovej bubliny na realitnom trhu v roku 2009 boli ceny nehnuteľností pod úrovňou zodpovedajúcou ekonomickým fundamentom, ktorú postupne dobiehali. K miernemu prekonaniu hranice cien nehnuteľností zodpovedajúcej ekonomickým fundamentom došlo až v roku 2017,“ dodáva IFP.

Čakanie na pokles cien nehnuteľností len preto, že v súčasnosti sú pri svojich historických maximách, nemá tak veľký zmysel. Ich ceny síce šli nahor, no nie v dôsledku nákupného ošiaľu alebo nereálnej bubliny. Hnali ich silné ekonomické faktory: rekordne nízka nezamestnanosť v kombinácii s dynamickým rastom miezd, nízkymi úrokovými sadzbami a dlhšie trvajúcou ekonomickou konjunktúrou.

Rozdiely medzi regiónmi

Hoci trh s nehnuteľnosťami ako celok nevykazuje výraznejšie odchýlky od teoretickej rovnovážnej ceny (ktorá zodpovedá vývoju ekonomiky), neplatí to pre jednotlivé regióny, medzi ktorými existujú výrazné rozdiely. „Kým realitný trh v Banskobystrickom a Košickom kraji vykazuje známky mierneho podchladenia, ceny nehnuteľností v Nitrianskom, Trenčianskom a Košickom kraji sa prehrievali. Ceny v Bratislavskom kraji zodpovedali ekonomickým možnostiam regiónu aj napriek tomu, že sú v regionálnom porovnaní najvyššie,“ zdôrazňuje analýza.

„Prehrievanie“ však podľa jej autorov neznamená regionálne bubliny. „Hoci prehrievanie v niektorých regiónoch rástlo, stále nedosahuje úroveň z roku 2008. Na konci roka 2019 dosahoval indikátor prehrievania aj v najhorúcejších regiónoch približne o 30 % nižšiu hodnotu ako počas bubliny v roku 2008. Vhodnými opatreniami je však v týchto regiónoch možné zvýšiť ponuku dostupného bývania, čo by ceny nehnuteľností a prehrievanie zmiernilo,“ konštatujú autori.

Keďže jedným z faktorov, ktorý tlačí ceny nehnuteľností nahor, je nedostatočná ponuka, situáciu by mohol zmeniť štát. Buď zjednodušením regulácie novej výstavby, alebo penalizáciou neobývaných bytov cez úpravu sadzby dane z nehnuteľností: „To by stimulovalo majiteľov na predaj alebo prenájom nehnuteľností, čo by tlačilo ceny nadol. Zároveň by sa zvýšila motivácia prenajímateľov umožniť nájomcom prihlásiť si trvalý pobyt.“

Zdieľať článok

Analýza mojich financií

Chcem kariéru v Partners Group SK